Cómo Vender una Vivienda con Hipoteca Pendiente: Claves y Recomendaciones

Vender una vivienda cuando todavía tiene una hipoteca pendiente es una operación perfectamente posible, pero requiere cumplir ciertos trámites y condiciones. En estos casos, es fundamental conocer las opciones disponibles y asegurarse de que la venta se realice sin problemas legales ni financieros.

A continuación, explicamos las diferentes formas de vender un inmueble hipotecado, los pasos a seguir y la importancia de contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario para evitar riesgos.

1. ¿Es Posible Vender una Vivienda con Hipoteca?

Sí, una vivienda con hipoteca puede venderse sin necesidad de haber terminado de pagar el préstamo. Sin embargo, como el inmueble está gravado con una carga, hay que seguir ciertos procedimientos para que el comprador pueda adquirir la propiedad sin deudas pendientes.

Existen varias formas de llevar a cabo esta operación, dependiendo de si el comprador necesita financiación o si dispone del dinero para pagar al contado.

2. Opciones para Vender una Vivienda con Hipoteca

Existen tres métodos principales para vender un inmueble hipotecado:

A. Cancelación Anticipada de la Hipoteca con la Venta

Es la opción más común. En este caso:

1. Se encuentra un comprador interesado en la vivienda.
2. El comprador abona el importe acordado, del cual una parte se destina a liquidar la deuda hipotecaria pendiente con el banco.
3. Una vez cancelada la hipoteca, se levanta la carga registral y se procede a la compraventa.

✔ Ventaja: El comprador adquiere la vivienda sin cargas.
⚠ Desventaja: Puede haber gastos de cancelación, como comisiones por amortización anticipada y costos notariales.

📌 Importante: Para conocer el importe exacto que queda por pagar, hay que solicitar al banco un certificado de deuda pendiente.

B. Subrogación de Hipoteca por el Comprador

En este caso, el comprador asume la hipoteca existente en lugar de contratar una nueva. El procedimiento es el siguiente:

1. El comprador acepta continuar con la hipoteca en las condiciones pactadas con el banco del vendedor.
2. El banco analiza la solvencia del comprador y, si lo aprueba, modifica el titular del préstamo.
3. Se formaliza la compra con la subrogación de la hipoteca.

✔ Ventaja: Puede ser una opción atractiva para el comprador si la hipoteca tiene condiciones favorables (bajo interés o pocas comisiones).
⚠ Desventaja: No todos los bancos aceptan la subrogación, y el comprador debe cumplir con los requisitos de solvencia exigidos.

📌 Importante: Si el comprador quiere mejorar las condiciones de la hipoteca, puede negociar una novación con el banco.

C. Venta con Carga Hipotecaria

En este método, la vivienda se vende sin cancelar la hipoteca previamente. Es decir, el comprador acepta la compra con la carga existente y se compromete a liquidarla.

✔ Ventaja: Puede facilitar la venta si el comprador tiene capacidad financiera para pagar la hipoteca directamente.
⚠ Desventaja: Es una opción menos habitual porque el comprador asume un riesgo mayor.

📌 Importante: Este tipo de venta requiere que el comprador esté bien informado sobre la carga hipotecaria y los procedimientos de cancelación.

3. Pasos para Vender una Vivienda con Hipoteca

Sea cual sea el método elegido, estos son los pasos clave:

1. Solicitar el Certificado de Deuda Pendiente

Antes de poner a la venta el inmueble, el vendedor debe pedir al banco un certificado de deuda pendiente para conocer cuánto queda por pagar de la hipoteca.

2. Elegir la Mejor Opción de Venta

Dependiendo de las circunstancias personales, se debe decidir si:

• Se cancela la hipoteca con el dinero de la venta.
• El comprador se subroga en la hipoteca.
• Se vende con carga hipotecaria.

3. Firmar un Contrato de Arras

Es recomendable firmar un contrato de arras con el comprador para garantizar la operación. En él se establecen:

• El precio de la compraventa.
• La forma de pago.
• El método de cancelación de la hipoteca.

4. Formalizar la Venta ante Notario

El día de la firma ante notario:

1. Se liquida la deuda con el banco (si procede).
2. Se firma la escritura de compraventa.
3. El comprador recibe la propiedad libre de cargas.

5. Cancelar la Hipoteca en el Registro

Si la hipoteca se ha cancelado con la venta, hay que inscribir la cancelación en el Registro de la Propiedad para que la vivienda quede libre de cargas.

📌 Este trámite es obligatorio y suele requerir la intervención de un gestor o abogado.

4. Costes Asociados a la Venta de una Vivienda con Hipoteca

Antes de vender, es importante considerar los gastos que pueden surgir:

• Comisión por cancelación anticipada: Depende del contrato hipotecario (puede ser un 0,5% – 1% del capital pendiente).
• Gastos notariales y registrales: Para levantar la hipoteca del Registro de la Propiedad.
• Impuestos: Si hay ganancia patrimonial, el vendedor debe pagar el IRPF correspondiente.
• Honorarios de gestoría o abogado: Para tramitar la cancelación hipotecaria y otros aspectos legales.

5. ¿Por Qué es Importante Contar con un Abogado Especializado?

Vender una vivienda con hipoteca puede implicar complicaciones legales y financieras, por lo que contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario es clave para evitar problemas.

✅ Revisión del contrato hipotecario para conocer las cláusulas y posibles penalizaciones.
✅ Asesoramiento sobre la mejor opción de venta según la deuda pendiente y el mercado.
✅ Negociación con el banco para reducir comisiones o facilitar la subrogación.
✅ Gestión de trámites registrales y notariales para asegurar que la cancelación de la hipoteca se realice correctamente.
✅ Defensa ante cláusulas abusivas o problemas con la entidad financiera.

📌 Un error en la venta puede suponer pérdidas económicas o problemas legales, por lo que el asesoramiento legal es una inversión recomendable.

Conclusión

Vender una vivienda con hipoteca en España es un proceso viable, pero requiere seguir ciertos pasos para garantizar que la operación sea segura y sin riesgos. Dependiendo de la situación, se puede optar por cancelar la hipoteca con la venta, subrogar la hipoteca al comprador o vender con carga hipotecaria.

Para evitar problemas legales o financieros, es altamente recomendable contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario que asesore en cada fase del proceso. Así, se podrá vender el inmueble de forma segura, evitando imprevistos y asegurando que todas las partes cumplan con sus obligaciones.